Cei care cumpara un apartament pentru a locui in el doar citiva ani, pina string bani pentru o locuinta mai mare, trebuie sa fie atenti ce achizitioneaza, pentru ca pot pierde bani.

Mitul profitului sigur din investitiile in imobiliare este pus sub semnul intrebarii de catre agentii specializati. Cresterea sau macar stagnarea preturilor apartamentelor din blocurile vechi nu mai reprezinta o certitudine. De aceea, spun specialistii, cei care se orienteaza numai in functie de pret pot realiza, in momentul in care se decid sa vinda locuinta, ca suma incasata poate fi mult mai mica. Conteaza foarte mult zona, virsta si starea cladirii, finisajele, instalatiile, dar si pozitia apartamentului. De asemenea, proiectele care prevad construirea de centre comerciale sau hipermarketuri reprezinta elemente care trebuie luate in considerare deoarece, spun agentii imobiliari, duc la o crestere a valorii proprietatilor aflate in zona respectiva. „Cotidianul“ va prezinta citeva elemente de care trebuie sa se tina cont, pentru a nu pierde bani atunci cind cumparati un apartament pe care va trebui sa il revindeti la un moment dat.

Bani din cartier

Apartamentele din cartierele din Bucuresti sint cele mai cautate. „In cazul blocurilor construite inainte de perioada comunista, este foarte important criteriul legat de elementele arhitectonice ale imobilului si ale apartamentului. In cazul blocurilor construite in perioada comunista, elementele principale de selectie sint disponibilitatea imediata, fata de proiectele noi unde timpul de asteptare poate fi si de doi ani, posibilitatea achizitionarii prin credit ipotecar, deoarece procedura este mai complicata la proiectele noi si, nu in ultimul rind, pretul, care totusi concureaza proiectele noi unde o diferenta consistenta o reprezinta TVA-ul“, spune Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Cererea este mare chiar daca se considera ca preturile cerute de actualii proprietari sint mult prea mari in comparatie cu calitatea respectivei locuinte. „Trebuie sa se studieze cu atentie ofertele, iar pretul solicitat de vinzator sa nu fie exagerat. Este pentru prima oara cind, atunci cind se achizitioneaza un apartament, trebuie sa te gindesti ca preturile ar putea sa scada, mai ales daca luam in calcul si luarile de pozitie din ultimul timp ale oficialilor BNR. Monitorizarea BNR este absolut justificata pe acest segment, al apartamentelor vechi. Un pret de 100.000 de euro pentru un apartament de patru camere este nejustificat. Poate fi acceptabil doar daca este intr-o zona de top“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist. In fiecare cartier exista zone care difera total, chiar daca sint separate de citeva strazi. „Trebuie evitate cartierele marginase, chiar daca acolo apartamentele sint mai ieftine“, mai spune Liviu Ureche. De aceea, daca se doreste recuperarea banilor investiti intr-o garsoniera sau intr-un apartament cu doua camere, cumparatorul trebuie sa fie atent la cartier, la mijloacele de transport, precum si la centrele comerciale din zona. „Daca se va face o investitie atenta, cu siguranta, la revinzarea imobilului banii vor fi cel putin recuperati“, ne-a spus Dan Costache, director vinzari in cadrul agentiei imobiliare Stentor. Un factor important la cumpararea unui apartament este zona. „Cel mai important lucru la cumpararea unui apartament este cartierul in care acesta este amplasat. Daca se achizitioneaza in zona periferica a orasului, sint sanse ca investitia sa nu mai poata fi recuperata integral“, a precizat Dan Costache.

Evita parterul si ultimul etaj

Un alt factor care poate contribui la scaderea pretului unui imobil la bloc este confortul pe care acesta il are. „Este indicat ca apartamentul sa fie confort I. Sint cartiere intregi unde apartamentele sint toate confort II“, a adaugat Dan Costache. De asemenea, populatia se fereste sa cumpere apartamente situate la parter sau la ultimul nivel. „Primul lucru care conteaza in pretul unui apartament este locatia. In al doilea rind, conteaza etajul. In Romania exista prejudecata ca cele mai bune apartamente sint la primul, al doilea sau la al treilea etaj. Cind se primesc cereri la agentiile imobiliare se specifica: exclus parter sau ultimul etaj. „Daca investitia se face intr-un imobil situat la parter sau la ultimul etaj se vor pierde 10-15% la o eventuala revinzare“, a subliniat directorul Stentor. Clientii se feresc sa cumpere imobile situate la parterul blocului, pentru ca acestea sint mai la indemina hotilor. In plus, apar mereu probleme la instalatii, care se pot infunda si toata mizeria ajunge in aceste apartamente. Locuintele de la ultimul etaj sint evitate din cauza terasei, care daca este veche permite trecerea apei direct in casa. Astfel, cel care cumpara va trebui sa refaca terasa. De asemenea, aceste apartamente nu ofera confortul termic ideal. Iarna este foarte frig, iar vara este prea cald, necesitind montarea de aparate de aer conditionat in apartament. Unii considera insa ca aceasta optiune a celor care vor sa-si cumpere o locuinta nu este bazata pe o argumentatie corecta. „Evitarea apartamentelor de ultimul etaj nu este justificata. In ultimii ani, izolatiile se fac bine si nici cu ascensoarele nu mai sint problemele de acum citiva ani. In America, cele mai cautate sint apartamentele de la ultimul etaj“, spune Liviu Ureche.

Parcul asigura investitia

Cartierele cu parcuri sint mai cautate. „Verdeata din cartier este un atu in plus la vinzare. In Capitala nu sint suficiente parcuri la cite blocuri sint construite. Un astfel de factor chiar va creste pretul unui apartament“, a mai spus Dan Costache. Pentru a fi sigur ca banii investiti intr-un apartament mai mic vor fi recuperati, este preferabil ca in zona sa existe scoli, gradinite si nu in ultimul rind magazine, preferabil chiar hipermarketuri. „Un cumparator se intereseaza din start de scoala pentru copil, precum si de locul unde isi va putea face cumparaturile“, a precizat Dan Costache. Pe cit posibil, cumparatorul care are de gind peste citiva ani sa vinda apartamentul, din diverse motive, trebuie sa cumpere un apartament cit mai utilat. „Geamul termopan va atrage un client. De asemenea, cumparatorul trebuie sa se orienteze spre un apartament cu gresie si faianta cit mai recent puse“, a mai spus directorul Stentor. Pentru a recupera banii, proprietarul trebuie sa se abtina de la investitiile foarte mari, intrucit acestea nu garanteaza recuperarea banilor. „Se pot face niste investitii mai mici, cum ar fi un aparat de aer conditionat sau o usa metalica“, a amintit Dan Costache. Acestea cu siguranta vor atrage un posibil client si cu siguranta banii vor fi recuperati. „Exista si alte lucruri care fac diferenta: instalatiile, centrala termica proprie. Sint de preferat cele cu centrala termica proprie, deoarece dau independenta la caldura si apa calda. De asemenea, in cazul achizitionarii unui apartament, este bine sa se tina cont si de vecini. Este bine sa se viziteze blocul si dimineata, dar si seara, pentru a vedea cum se manifesta cei care stau in zona, cine se stringe la scara blocului“, spune Liviu Ureche.

Mall-ul salta pretul

Pentru a exemplifica cit de mult conteaza detaliile explicate mai sus, va prezentam citeva preturi la doua apartamente situate la doar o statie de autobuz distanta. Unul mai aproape de mall, unul putin mai departe. Astfel, o garsoniera aflata pe Bulevardul Timisoarei, in apropierea mall-ului, costa intre 40.000 si 42.000 de euro, in timp ce o garsoniera situata in Drumul Taberei costa intre 37.000 si 38.000 de euro. Potrivit Stentor, un apartament linga mall variaza ca pret intre 58.000 si 60.000 de euro, iar un apartament identic situat in Militari poate fi cumparat cu 53.000-55.000 de euro. Daca se vizeaza un apartament cu trei camere linga mall, se vor plati in jur de 65.000-70.000 de euro, iar pentru unul situat in zona adiacenta, intre 62.000 si 65.000 de euro. La apartamentele de patru camere, diferenta ajunge la 5.000 de euro. Un apartament intr-o zona adiacenta hipermarketului costa in jur de 70.000-80.000 de euro, mai informeaza Stentor. „Ultimele mall-uri construite in Bucuresti au provocat o crestere a preturilor, in unele cazuri chiar o dublare. Vitan nu era o zona bine cotata si nu era prea atractiva pentru cumparatori, iar acum un apartament cu patru camere costa cit unul pe Mosilor. Dupa construirea mall-ului preturile s-au dublat. La Lujerului, dupa ce s-a facut Cora, au crescut preturile cu 50%“, afirma Liviu Ureche. De aceea, este indicat sa se achizitioneze locuinte in zone in care se anunta dezvoltarea unor astfel de proiecte. „Acesti factori influenteaza in mod pozitiv pretul unui apartament. Orice dezvoltare in infrastructura zonei aduce un plus de valoare proprietatii“, spune Ruxandra Cleciu.

Conteaza virsta

Anul de constructie al blocului influenteaza pretul. „Conteaza foarte mult starea imobilului si, implicit, anul de constructie“, considera Liviu Ureche. Astfel, un client care cumpara o garsoniera intr-un bloc ridicat inainte de 1977 va plati in jur de 35.000 de euro, in timp ce aceeasi garsoniera, in acelasi cartier, cu acelasi nivel de imbunatatiri, dar construita dupa anul 1980, va costa cu aproximativ 5.000 de euro mai mult. Diferenta de 5.000 de euro va fi simtita si de cumparatorul unui apartament cu doua camere intr-un bloc realizat dupa anul 1980, comparativ cu cel care va achizitiona intr-un bloc mai vechi acelasi apartament cu doar 50.000 de euro. O data cu cresterea numarului de camere creste si diferenta de pret. Un apartament cu trei camere, similar ca marime si imbunatatiri, situat in acelasi cartier, costa in jur de 60.000 de euro, daca este ridicat inainte de anul 1977. Construit dupa anul 1980, un apartament cu trei camere costa cu 10.000 de euro mai mult. Si la patru camere diferenta este tot cam de 10.000 de euro. Un apartament construit inainte de 1977 costa aproximativ 75.000, in timp ce unul ridicat dupa 1980 costa 85.000 de euro. „Trebuie atentie, ca apartamentul sa nu fie intr-un bloc cu bulina. Acestea nu sint cautate, iar in cazul in care se reuseste vinzarea, pretul este cam de 60% din valoarea de piata“, mai spune acesta. Totusi, conteaza si modul in care proprietarul stie sa puna in valoare locuinta. „Este foarte importanta o intretinere corecta a acestuia, dar conteaza si imbunatatirile. De asemenea, trebuie sa se urmareasca permanent piata pentru cunoasterea evolutiei acesteia. Un factor extern este tendinta generala a pietei de a se mari oferta de apartamente noi pentru segmentele de populatie cu venituri medii, aceasta generind o scadere a pretului apartamentelor din blocurile comuniste“, apreciaza Ruxandra Cleciu.

In cazul ofertei de lux, trebuie sa se aiba in vedere zonele cele mai cautate, dar si cit de mare este pretul. „Cele mai cautate sint in continuare apartamentele din zonele Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Nordului. Dintre criteriile de selectie a acestui gen de apartamente mentionam locatia, panorama, elementele arhitectonice ale cladirii, calitatea constructiei si a finisajelor. Nu putem vorbi despre o limita standard de pret acceptata. Totusi putem vorbi despre un pret maxim de circa 3.000 euro/mp“, spune Ruxandra Cleciu. Conform raportului Eurisko, cele mai mari preturi in cazul imobilelor vechi se inregistreaza in cartierul Primaverii, unde acestea ajung la 3.000 de euro/mp.

 

Nicu Stan, Valentin Baesu