Din ce în ce mai multe locuinţe constituite ca garanţii la credite sunt scoase la vânzare. Din lipsă de cumpărători, preţul ajunge şi la jumătate din valoarea iniţială.
„Faţă de anul trecut, numărul dosarelor de executare silită a crescut în medie naţională cu circa 70%. În noiembrie faţă de octombrie, creş­terea este de circa 12%”, a declarat pentru Cotidianul Iulian Urban, şeful unei importante companii specializate pe recuperare de creanţe. În cifre absolute, aceasta înseamnă că, până la finele lunii noiembrie, fuseseră scoase la vânzare aproximativ 6.000 de locuinţe folosite pentru garantarea unui credit bancar.

Dacă tendinţa de creştere a numărului de executări silite a fost anticipată de companiile de specialitate încă de la începutul acestui an, noutatea absolută adusă de criza financiară constă în faptul că băncile nu prea mai reuşesc să vândă aceste bunuri sau, dacă reuşesc, obţin un preţ semnificativ mai mic decât cel fixat iniţial.
“Este adevărat faptul că numărul dosarelor de executare silită înaintate executorilor judecătoreşti a crescut, însă, în egală măsură, a scăzut numărul executărilor silite finalizate prin vânzarea bunurilor la licitaţie publică întrucât, în acest domeniu, criza financiară şi lipsa de lichiditate din piaţă se resimt acut şi duc la scăderea continuă a numărului de persoane care se prezintă şi sunt interesate de aceste executări silite şi de bunurile scoase la vânzare, întrucât aşteaptă o scădere a valorii lor sau chiar oportunitatea de a le cumpăra pe mai nimic”, spune Urban.

Preţul de adjudecare este, de multe ori, chiar la jumătatea valorii fixate la începutul procesului de executare silită. “Preţul de vânzare cerut de creditori este guvernat nu de valoarea înscrisă în contract, ci de cererea şi oferta din piaţă. Este adevărat că executorii judecătoreşti încep licitaţiile de la valoarea garanţiei înscrisă în contract, însă o fac doar formal întrucât, în realitate, deja, valoarea garanţiilor a scăzut cu până la 50 % din valoarea lor iniţială, astfel încât sunt cazuri în care creditorii nu îşi acoperă nici măcar debitul principal neachitat, fără să mai luăm în calcul dobânzile, penalităţile sau cheltuielile de executare silită”, explică şeful Urban şi Asociaţii.

În zona Floreasca, de exemplu, a fost scos la vânzare de către o bancă importantă din România un apartament cu două camere al cărui preţ de adjudecare a fost de numai 50.000 de euro, adică mai mic cu aproximativ 40% decât valorile practicate în zonă. Procedura de organizare a licita­ţiilor când se execută un imobil este reglementată de Codul de procedură civilă. În fapt, executorul organizează o licitaţie la care anunţă public care sunt caracteristicile bunului imobil scos la vânzare silită, arată valoarea debitului, indică debi­torul executat şi invită poten­ţialii doritori să participe la licitaţie. Dacă la prima strigare nu se prezintă nimeni, executorul va coborî preţul vânzării până ce se în­tâlneşte cererea cu oferta. Datornicii foarte mari sunt, în general, feriţi de procedura de executare silită din diverse cauze.

„În general, sumele mari ajung arareori în faza de executare silită, pentru că ele ţin în gene­ral de clienţi de magnitudine ai băncii şi se preferă căutarea până în pânzele albe a unor soluţii de compromis. Mai sunt şi manageri de bancă ce preferă să nu se ajungă aici din diverse motive care ţin de imagi­nea lor”, spune Urban. Ponderea totală în cazul exe­cutărilor de garanţii ipotecare este de­ 70% bunuri imobile din zona cre­ditelor garantate cu ipotecă acordate persoanelor fizice şi 30% bu­nuri imobile aparţinând persoanelor juridice. Aproape jumătate dintre românii care au apelat la serviciile băncilor au înregistrat cel puţin o restanţă în ultimii patru ani. Nu­mărul restanţierilor se ridică la două milioane dintre cele 4,8 mili­oane de clienţi înregistraţi în Biroul de Credit. În general, pentru a intra în evidenţele Biroului de Credit, clientul trebuie să fi înregistrat o restanţă bancară pe care nu a achitat-o timp de 30 de zile.

Vor să cadă la pace

Întâmplător sau nu, în ultima vreme, băncile au devenit ceva mai înţelegătoare cu propriii clienţi care au probleme cu plata ratelor. “Noi încercăm să ne înţelegem cu restanţierii în limita prevederilor legale. Bineînţeles, ajungem la consens doar acolo unde situaţia debitorului nu este foarte gravă. Încercăm, în general, să evităm executările silite. Tratăm separat fiecare situaţie în parte. Nu este vorba despre o strategie generală a băncii, însă vă pot spune că ajungem la înţelegeri de genul reeşalonării ratelor sau chiar la amânarea plăţii pentru o anumită perioadă”, spune reprezentantul unei bănci de top 5. De altfel, majoritatea băncilor au arătat deschidere către renegocierea condiţiilor de returnare a banilor. Preşedintele Institutului Bancar Român, Petru Rareş, spunea că băncile ar trebui chiar să-şi construiască o strategie pentru negociere în condiţiile în care executarea silită nu mai pare a fi o soluţie.