Interesul strainilor pentru proprietati imobiliare din Ungaria exista. Piata este deja considerata atractiva de investitori din tari precum Israel, Anglia sau Germania.

Boomul imobiliar din Ungaria a atins apogeul in 2000, cu patru ani inainte de aderarea la Uniunea Europeana. Cauzele principale ale scumpirilor au fost cererea mare de locuinte manifestata pe piata de catre populatie si unele speculatii. De asemenea, strainii care au sosit in Ungaria printre care firmele de constructii din Germania, Israel si Irlanda si investitorii din Anglia, Irlanda si Spania au contribuit determinant la expansiunea pietei ungare. Cresterea s-a mentinut la o intensitate mai redusa in urmatorii patru ani, perioada in care foarte multi proprietari, indeosebi cei ai imobilelor vechi, asteptau o explozie a preturilor dupa aderare. Sperantele le-au fost inselate, caci intrarea in Uniunea Europeana a adus o stagnare sau o scadere a preturilor. Nici constructorii pietei nu au fost mult mai avantajati de aderare, deoarece preturile imobilelor noi s-au mentinut sau au crescut foarte usor la pret dupa 2004.

Capitala vs provincie

Piata imobiliara din Ungaria este segmentata intre capitala Budapesta si restul tarii. „Budapesta este superioara in ceea ce priveste preturile comparativ cu oricare alt oras sau regiune din tara“, afirma Lazar O. Gabor, agent imobiliar si proprietar al agentiei A1 Immobili din Cluj, care vinde locuinte in Ungaria.

O statistica realizata la finele anului 2005 vine sa demonstreze puterea de cumparare superioara a populatiei din capitala. Acest studiu mentioneaza ca doritorii de locuinte noi cu preturi intre 950 si 1.000 de euro/mp au reprezentat circa 25% din cerere, in timp ce in provincie ponderea lor a fost de 73%. Pentru locuintele mai scumpe, cu preturi intre 1.000 si 1.200 de euro/mp, procentul in Budapesta creste la 30, spre deosebire de provincie cu doar 24% dintre cumparatorii care s-au indreptat catre aceasta categorie. Pentru segmentul 1.200-1.400 de euro/mp, capitala conduce detasat cu 18% din cerere, in fata provinciei care aduna doar 3%. In ceea ce priveste locuintele vechi si blocurile, preturile se mentin de ani intregi sau chiar au scazut. Printre motive se afla numarul mare de pe piata, confortul scazut si creditarea mai facila a locuintelor noi de catre banci. In general, in capitala se gasesc apartamente in blocurile vechi cu preturi sub 1.000 de euro/mp.

Doua camere cu 850 de euro/mp

Budapesta ofera o varietate foarte mare de imobile, al caror pret se stabileste in primul rind in functie de zona in care se afla. Alte criterii care influenteaza pretul sint anul constructiei, confortul oferit sau nevoia de bani a proprietarului. Imobilele din capitala Ungariei sint mai ieftine decit cele cu caracteristici similare din Bucuresti, indiferent de tipul lor. De obicei, apartamentele de doua camere cu suprafete de circa 50 mp, aproape de centrul capitalei ungare, se cumpara cu preturi cuprinse intre 850-950 de euro/mp. Pentru cei care cauta spatii mai mari, un apartament cu patru camere, doua bai si suprafata de 110 mp costa 95.900 de euro. O casa in Budapesta construita pe un teren de 831 mp, cu garaj dublu, terasa acoperita, centrala termica si timplarie de termopan se poate cumpara cu 229.000 de euro. Se gasesc si case mai ieftine, cum ar fi una cu patru camere si o suprafata construita de 160 mp, centrala termica, termopan si curte de 1.100 mp de vinzare la pretul de 103.500 de euro. In 2005, englezii si irlandezii au adunat o pondere de 57% din totalul tranzactiilor efectuate de straini in Budapesta. Cit despre restul tarii, in localitatea Siofok, cea mai populara de pe malul Lacului Balaton, s-au incheiat anul trecut 319 tranzactii pentru cetateni straini sositi din 16 tari. Dintre cele 319 tranzactii, 245 au apartinut cumparatorilor germani, urmariti la mare distanta de austrieci, cu 21 de proprietati achizitionate.

Imobil la cerere

In Ungaria nu exista inca o lege care sa reglementeze tranzactiile de pe piata imobiliara, dar este in formare si se asteapta sa fie supusa votului parlamentar in curind. Nu exista restrictii de cumparare a imobilelor de catre cetatenii europeni, „In ceea ce priveste terenurile agricole exista perioada de moratoriu de zece ani de la intrarea in CE de instrainare a acestora catre cetateni straini, dar exista o modalitate destul de simpla prin care un cetatean strain, daca isi creeaza o firma care are activitatea legata de domeniul agricol, dupa trei ani are drept de cumparare“, afirma Lazar Gabor, proprietar al agentiei A1 Immobili din Cluj. Nici pentru cetatenii romani nu exista restrictii de cumparare de imobile. Este nevoie de o cerere care trebuie aprobata de administratia locala de unde se afla proprietatea, demers valabil si pentru cetatenii europeni. Aproape 99% dintre acestea sint aprobate.

Tranzactie fara notar

Avansul pentru cumpararea unui imobil este cuprins intre 10 si 30%, de obicei 20%. Interesant este ca, spre deosebire de Romania, unde tranzactiile imobiliare se fac cu si prin intermediul notarului, in Ungaria prezenta unui avocat este suficienta. Ajutorul notarului nu este cerut doar in cazuri speciale. In privinta taxelor, vinzatorul are obligatia de a plati catre stat o taxa de 20% din valoarea imobilului. Exista o grila esalonata a acestei taxe pe o perioada de 15 ani in care taxa scade dupa cum urmeaza: intre unu si sase ani ramine 20%, dupa care scade pina cind, la finalul acestei perioade, taxa nu se mai percepe.

In cazul in care vinzatorul isi cumpara o proprietate in acelasi an fiscal, cele 20% se calculeaza din diferenta celor doua imobile, indiferent daca imobilul cumparat este mai ieftin sau mai scump.

Aceasta taxa poate fi scazuta prin unele facturi legate de imobilul vindut (comisionul agentiei imobiliare si al avocatului, facturi legate de renovarea locuintei etc.).

In cazul cumparatorului, fiecare tranzactie presupune o taxa de 2% din valoarea imobilului daca este pina in patru milioane de forinti, aproximativ 15.300 de euro. Daca valoarea imobilului depaseste aceasta suma, o taxa de 6% se plateste pe diferenta ce apare. Onorariul care se va plati avocatului se ridica la aproximativ 3% din pretul proprietatii achizitionate.

Budapesta, numita deseori „Parisul de est“, „Mireasa Dunarii“ sau „Perla Dunarii“, este despartita de Dunare in doua parti, Buda si Pesta. Buda este situata in partea de vest si ocupa o treime din suprafata totala de aproximativ 52.500 de hectare, iar Pesta pe celelalte doua treimi, la estul Dunarii. Capitala ungara este plina de monumente si constructii vechi deschise vizitatorilor. Pe terenurile ramase goale din timpul razboaielor s-au construit banci si cladiri de birouri moderne, combinate cu cladirile mai vechi. Budapesta este cea mai vizitata capitala din Europa Centrala, dupa Praga. Turistii sint atrasi aici de cafenelele si restaurantele istorice renovate, galeriile de arta, teatrele, festivalurile culturale sau muzicale nationale si internationale. In Budapesta, climatul este temperat continental, cu iulie si august cele mai calde luni si decembrie si ianuarie cu temperaturile cele mai scazute. Divizata in 23 de districte, capitala ungara gazduieste 1,8 milioane de locuitori.

Ionut Leca