Piata spatiilor comerciale este scumpa. Se asteapta ca, in urmatorii ani, proiectele demarate de investitorii locali si internationali sa reduca chiriile si preturile de vinzare.
 Instabilitatea economica si politica de dupa ’90 a influentat in mod negativ mai ales sectorul comercial de pe piata imobiliara romaneasca. Primul mare investitor international, Metro Cash&Carry, si-a facut intrarea pe piata din Romania in 1996, conform raportului realizat de compania imobiliara Eurisko. Trendul s-a accentuat mai ales in ultimii ani, cind lanturile de retail straine au inceput sa investeasca in Bucuresti. Cresterea salariului mediu net si a puterii de cumparare a condus la intrarea pe piata a mai multor investitori straini precum Cora, Carrefour, Kaufland sau Praktiker.
Majoritatea companiilor internationale care aleg sa intre pe piata romaneasca opteaza pentru mall-uri sau pentru centre comerciale. Acesta este segmentul care va atrage investitii consistente in urmatorii ani. „Vor fi deschise mall-uri si galerii comerciale care sa raspunda nevoilor tuturor categoriilor de consumatori. Mall-urile de pina acum se adreseaza in general claselor medii si inalte, deci automat se adreseaza in principal brandurilor. De asemenea, prin lipsa spatiilor comerciale stradale insuficiente, mall-urile au devenit o alternativa viabila. Mai ales ca acestea devin poluri de interes pentru cumparatori“, se arata intr-o analiza a companiei Regatta.
Bancile domina cererea
Piata de retail din Bucuresti este cea mai dezvoltata din tara. Cererea a fost dominata clar de banci. Din cei 5.300 mp inchiriati anul trecut in zonele primare, 40% au fost ocupati de banci si magazine de telecomunicatii. Peste 120 de unitati bancare au fost deschise in 2005, 90% dintre acestea pe suprafete cuprinse intre 100 si 200 mp, se arata intr-un studiu Colliers. Bancile au incercat sa acopere toate locatiile orasului, pe cele adiacente si periferice, precum si centrul. Cele mai multe unitati au fost deschise de BRD, ING, BCR, Alpha Bank, OPT Bank si Piraeus Bank. Principalii operatori GSM au realizat citeva tranzactii importante pe piata din Capitala. Astfel, Vodafone a inchiriat fostul magazin Naf Naf, in timp ce Cosmote a tranzactionat 143 mp aproape de Piata Romana. De asemenea, o parte importanta din magazinul Muzica a fost inchiriata de Orange. Piata spatiilor comerciale a inregistrat cerinte pe toate segmentele sale, chiar daca majoritatea tranzactiilor au fost semnate de banci, farmacii sau magazine de telecomunicatii. Cele mai importante tranzactii din segmentul electrocasnicelor au fost inchirierea a 700 mp in Eroii Revolutiei de catre Flanco, respectiv 1.000 mp de catre Altex la parterul Complexului Bucur Obor. De asemenea, retailerii de cosmetice, incaltaminte, decoratiuni etc. si-au manifestat interesul de a intra pe piata sau de a se extinde cu noi unitati.
Proprietarii profita
Trendul crescator al cererii si potentialul ridicat de dezvoltare a pietei nu si-au gasit corespondent in oferta. In anul 2005, stocul de spatii comerciale a cuprins spatiile situate la parterul cladirilor rezidentiale. Zona comerciala primara din Bucuresti, reprezentata de Magheru-Balcescu-Bratianu si Calea Victoriei, are aproximativ 45.000 mp, din care 5.300 mp au fost tranzactionati in 2005. Cele mai importante spatii comerciale lansate pe piata au fost City Mall, Cora Lujerului si Kaufland. La sfirsitul lui 2005, toate spatiile comerciale din Capitala erau inchiriate. De situatia prezenta nu s-au bucurat decit proprietarii, care au avut posibilitatea sa-si selecteze clientii. Majoritatea tranzactiilor au fost reprezentate de inlocuirea chiriasilor cu altii noi, dispusi sa plateasca mai bine.
Ca efect al concurentei, chiriile pentru spatiile de pe arterele comerciale au crescut cu 20-30%. Valoarea chiriilor a depins de zona in care se afla imobilul, de suprafata si de calitate. Astfel, chiriile au atins valoarea maxima de 130 euro/mp/luna in zona Magheru-Balcescu, informeaza Colliers. Pentru zonele secundare, precum Calea Dorobanti, Calea Mosilor sau Stefan cel Mare, chiriile au fost mai scazute, fiind situate intre 30 si 75 euro/mp/luna. Asa cum era de asteptat, zonele periferice au fost cele mai ieftine, cu chirii intre 10 si 30 euro/mp/luna.
Preturile de vinzare si-au mentinut trendul crescator, atit pentru principalele artere, cit si pentru centrele comerciale.
In zonele comerciale primare s-au inregistrat preturi de 7.000-9.000 euro/mp, in timp ce la limita inferioara se situeaza preturi de 800-2.200 euro/mp pentru zonele periferice.
 Optimism moderat
Chiar daca 2005 nu a adus schimbari majore pe piata spatiilor comerciale din Capitala, efectele investitiilor facute in cursul acestui an se vor resimti in perioada care urmeaza. In masura in care noile proiecte vor fi lansate pe piata, valoarea medie a chiriilor si a preturilor de vinzare va scadea. Chiriile pentru spatiile din mall-uri si centrele comerciale se estimeaza ca se vor ieftini in medie cu 5-10 euro.
„Comparativ cu celelalte capitale din Uniunea Europeana, Bucurestiul dispune in continuare de o oferta limitata de spatii comerciale moderne raportat la numarul de locuitori. Prin urmare, ne asteptam ca cererea pe aceasta piata sa se mentina in crestere, urmind sa se stabilizeze in urmatorii doi ani, pe masura ce noile proiecte vor fi livrate pe piata“, a declarat Oana Iliescu, consultant in cadrul departamentului Retail al DTZ Echinox.
Retailerii se uita insistent spre orasele din provincie
Potentialul comercial ridicat al Iasiului a fost sesizat de mari investitori precum Metro Cash&Carry sau Billa incepind cu 2001. Cu toate acestea, marile proiecte se vor realiza incepind cu 2006. Anul trecut, cele mai importante investitii au vizat extinderea Iulius Mall, care a costat sase milioane de euro, iar Complexul Comercial Moldova a beneficiat de o investitie de 11 milioane de euro. Nivelul chiriilor a inregistrat o crestere de 50% pentru spatiile din zonele ultracentrale si centrele comerciale, ajungind la o valoare maxima de 50 euro/mp/luna in zonele ultracentrale.
In Tirgu-Mures, retailul este unul dintre cele mai dezvoltate segmente ale pietei imobiliare. Cu toate acestea nu exista nici un mall, ci doar centre comerciale construite inainte de ’89. Metro si Selgros sint deja prezente aici si se asteapta finalizarea proiectelor initiate de Praktiker sau de Kaufland. Nivelul chiriilor spatiilor comerciale a crescut si in Tirgu-Mures, situindu-se in 2005 in jurul valorii de 40-50 euro/mp/luna in zonele centrale. Spatiile comerciale sint mai ieftine in zonele marginale, atingind o valoare de 25-30 euro/mp/luna.
Retailerii au sesizat devreme potentialul comercial ridicat pe care il are Constanta, Metro fiind prezent cu doua magazine inaugurate in 2000, respectiv 2004. Iesirea spre Mangalia este un punct de interes major pentru investitori. Nivelul chiriilor a variat anul trecut intre 12 si 40 euro/mp/luna. Cota maxima a fost atinsa in Tomis Mall, cel mai mare centru comercial din Constanta si unul dintre cele mai mari din tara unde chiriile au atins valori de 80-100 euro/mp/luna. Investitiile vor continua sa apara, mai multe proiecte de mari dimensiuni fiind anuntate pe piata.
Brasovul este orasul cu cel mai ridicat nivel de investitii in retail din provincie. Majoritatea spatiilor comerciale se concentreaza pe Calea Bucuresti, o zona care a cunoscut o dezvoltare impresionanta in ultimii ani cu proiecte precum Flanco, Mobexpert Carrefour sau Metro. In aceasta zona, chiriile inregistreaza un nivel de 15-25 euro/mp/luna. Cererea pentru spatiile comerciale stradale a ramas mare din cauza lipsei locatiilor libere din cea mai importanta zona comerciala a orasului, Centrul Vechi. Aici chiriile au un nivel mai ridicat, ajungind la 30-40 euro/mp/luna.
Ionut Leca
| 
