Chiriile pentru spatiile de birouri sint mari. Avantajoasa este inchirierea spatiilor inca de cind cladirea se afla in constructie.

Companiile care vor sa se mute in casa noua vor trebui sa plateasca, si in anii urmatori, chirii mari. Spatiile de birouri sint inca insuficiente, insa cererea in continua crestere de pe piata din Bucuresti a condus la demararea unor proiecte prin care se urmareste echilibrarea raportului cerere-oferta.

Daca in 2003 stocul total era de 400.000 mp, la sfirsitul anului 2007 se asteapta o crestere de pina la 1.000.000 mp. Anul 2005 a fost unul de referinta pentru piata imobiliara din Romania. Capitala a atras din nou cele mai multe fonduri, dar se observa progrese si in provincie. Cum cererea de spatii de birouri pentru cumparare este intr-o continua crestere, proiectele de anvergura nu au incetat sa apara.

Mult in urma

Un raport realizat la sfirsitul anului trecut de Eurisko precizeaza ca piata spatiilor de birouri din Bucuresti oferea un stoc total de aproximativ 600.000 mp suprafata neta. Din stocul total, circa 85.000 mp reprezinta spatii noi din clasa A si B+ intrate pe piata in ultimul an. In ciuda cresterii considerabile, piata din Capitala a ramas in continuare subdimensionata prin comparatie cu tarile vecine. La sfirsitul anului 2005, Capitala oferea pe piata un stoc de 250.000 mp de spatii de birouri de clasa A, spre deosebire de Praga, cu 1.000.000 mp. Conform unui raport Colliers pe 2005, cererea a crescut proportional cu oferta, nu mai putin de 86% dintre spatiile de birouri a caror constructie a debutat anul trecut fiind preinchiriate. Cea mai mare tranzactie o reprezinta preinchirierea a 7.100 mp de catre Oracle in Turnul Floreasca.

Chirii mari

Rata de ocupare a spatiilor de birouri este net superioara in Bucuresti prin comparatie cu tarile vecine. Oferta a crescut in 2005 cu aproximativ 17% pentru spatiile de birouri de clasa A, insuficient in raport cu cererea. Nivelul chiriilor inregistreaza cea mai inalta cota din tarile est-europene. Prin comparatie cu Budapesta, unde pretul chiriei se situeaza intre 10-15 euro/mp, in Bucuresti chiria pentru spatiile de birouri din clasa A urca pina la 20 euro/mp.

Cererea pentru inchirierea spatiilor de birouri s-a inregistrat in special din partea companiilor de IT& telecom, aproximativ 40%, si a institutiilor financiare – 30%. Categoria noua a prestatorilor de servicii ii urmeaza in top, cu 15% din totalul cererii. Suprafetele medii inchiriate pe 2005 se situeaza intre 1.000 si 5.000 mp, o medie mai ridicata decit in anii precedenti. La cresterea ei au contribuit mai ales companiile de IT, care s-au orientat catre spatii tip back-office de minimum 1.000-2.000 mp. Preinchirierea reprezinta cea mai buna solutie. Astfel, daca in cazul chiriei s-a ajuns la 20 euro/mp, la preinchiriere s-au incheiat contracte care au ajuns, conform Colliers, la 16-17 euro/luna.

Bataie pe B

Cererea pentru spatiile de birouri de tip B a fost mare in 2005, deoarece pot fi folosite atit ca sedii centrale, cit si ca sedii tip back-office. Livrarile din anul precent, printre care Novo Park de 11.000 mp si IRIDE cu 8.300 mp, nu au fost suficiente. Pretul chiriilor pentru acest tip de imobile a inregistrat anul trecut un nivel de 9-14 euro/mp/luna.

Cladirile de birouri noi de clasa B din zona de nord-est a Capitalei ofera un spatiu de foarte buna calitate, dar din cauza locatiei scad atit in clasificare, cit si in chirie. Pe parcursul anului curent se asteapta lansarea pe piata a unui numar redus de cladiri de birouri clasa B. Printre proiectele cele mai importante din acest an se numara North Center (10.000 mp), Construdava (6.000 mp), Tati Center (8.000 mp), Novo Park D (5.000 mp) si IRIDE (cladire 19 si 20 care insumeaza 21.000 mp). Oferta saraca din 2006 a condus la cresterea nivelului chiriilor pentru spatiile de calitate pina la 13-14 euro/mp lunar.

Optimism moderat

Pentru urmatorii doi ani au fost anuntate proiecte masive de cladiri de birouri in Capitala, care vor mari substantial stocul anual. Se asteapta ca cererea atit pentru inchiriere, cit si pentru vinzare sa creasca, dar nu in aceeasi masura cu oferta. Piata da semne de maturitate prin lansarea mai multor proiecte speculative, a caror lipsa din anii precedenti a dus la absenta oricaror spatii in afara preinchirierilor. In 2006 sint asteptate 20 de cladiri de birouri din clasa A si B ce vor genera o crestere de 28% (160.000 mp) fata de stocul anual precedent.

Nivelul chiriilor va inregistra scaderi treptate pina la o valoare maxima de 5-6%, in conditiile in care rata de absorbtie va fi mai mica decit in anii precedenti. Pentru 2007 au fost anuntate 19 cladiri de birouri prin care se va ajunge la un stoc de 1.000.000 mp. Interesul crescut pentru achizitionarea de spatii de birouri manifestat in ultimii ani de catre investitori va duce la o crestere a preturilor de cumparare de aproximativ 20-25% pina la sfirsitul anului viitor.

Investitorii construiesc cladiri de birouri si in marile orase din tara

Este unul dintre putinele orase din provincie care ofera spatii de birouri de clasa A. In anul 2005 au fost livrate pe piata din Iasi patru cladiri de birouri care au facut ca ponderea spatiilor noi din stocul total sa se ridice la 55%. Rata de ocupare a spatiilor de birouri a atins anul trecut 80-90%. Majoritatea cererilor s-au indreptat spre suprafete de 150-400 mp din zona centrala. Nivelul chiriilor a stagnat la 7-15 euro/mp/luna, iar pretul de vinzare a fost de 400-600 euro/mp. Pentru 2006 au fost anuntate proiecte noi care vor duce la o usoara scadere a chiriei si a ratei de ocupare.

• Investitii in Cluj

Oferta spatiilor de birouri pentru 2005 a fost de aproximativ 50.000 mp de clasa B, in urma lansarii unor cladiri cu suprafete de 1.000-2.000 mp concentrate preponderent in zona centrala a orasului. In privinta chiriilor s-a inregistrat o usoara crestere. Pentru spatii din clasa B+, pretul chiriei a fost de 12-15 euro/mp/luna si mai scazute pentru clasa B, aproximativ 8-10 euro/mp/luna. Pentru viitor se preconizeaza o dezvoltare deosebita ce va include trei cladiri de birouri de clasa A care vor adauga la stocul anual aproximativ 20.000 mp.

• Timisoara , in frunte

Piata spatiilor de birouri din Timisoara este mult mai dezvoltata atit in privinta dimensiunilor cantitative, cit si calitativ. Majoritatea ofertei de spatii de birouri se concentreaza in zona centrala, unde chiria a fost in 2005 de 10-12 euro/mp/luna pentru cladirile moderne si de 15 euro/mp/luna pentru cele din clasa A. In restul zonelor nivelul chiriei nu a trecut de 7 euro/mp/luna. Pentru anii urmatori se asteapta noi investitii importante, printre care proiectul record City Business Center Timisoara, primul complex de birouri de clasa A din oras.

• Oferta slaba la Constanta

In Constanta investitorii continua sa prefere sectorul rezidential al pietei. Evolutia economica a orasului a impulsionat in ultima perioada piata spatiilor de birouri, inca in formare. Ultimele cladiri, intrate pe piata constanteana in 2004, au livrat doar 1.000 mp de spatii de birouri. Dupa ce in 2005 nici o cladire noua nu a aparut pe piata, firmele locale au inceput sa construiasca birouri de clasa B+ cu suprafete de 1.000-2.000 mp pentru a raspunde cererii. Nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri a fost in 2005 in medie de 15 euro/mp/luna.

• Ploiestiul e scump

In Ploiesti se poate observa pe piata spatiilor de birouri o oferta foarte scazuta in raport cu cererea. De asemenea, lipsesc cladirile de clasa A in ciuda cererii ridicate pentru acest tip de spatii. Lipsa proiectelor de anvergura a dus la o pondere de doar 20% pentru cladirile noi din localitate. In urmatorii ani au fost anuntate mai multe constructii de cladiri de clasa B si prima de clasa A. Nivelul chiriilor a variat in 2005 intre 5 si 10 euro/mp/luna, atingind 12 euro pentru spatiile moderne din zona centrala. Prin comparatie cu valorile din anii precedenti s-a inregistrat o crestere cu 30% a chiriilor.

Ionut Leca